当事務所では、修繕委員会の立ち上げから、工事完了引き渡しまで、理事会、修繕委員会、工事期間中に何度も開催される業者との打ち合わせ会等に立ち合い、マンション管理士として皆様の立場に立って発言、要望してまいります。
例えば、施工会社募集用の修繕設計は修繕が想定される全箇所を網羅して作成されますが、提出された各社の見積内容に対し、積立金を節約する必要がある場合は、状態によって延期できる項目の提案を行います。その際は足場の要否も大きなポイントです。詳細は当HPの『長期修繕計画の見直し』をご覧ください。工事期間中も定例工事打合せに出席し、必要に応じて各種工事で優先順位による工法修正等の提案もさせていただきます。工事完成検査では、組合役員さんと一緒に足場を巡って不良個所等の指摘と手直しの提案をさせていただきます。
大規模修繕工事の主な流れ
修繕委員会立ち上げ 工事期間中に組合の決算期が到来して理事会役員が交代すると、新任の理事役員は修繕工事について分からなくなるので、工事期間中は修繕工事に専念する修繕委員会を立ち上げることになります。
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一級建築士事務所等とコンサルタント契約 劣化診断、業者選定補助、工事監理まで実施できる会社、数社に見積書を提出してもらい、修繕委員会・理事会で検討し、必要に応じてプレゼンを求めるなどして決定します。この段階で総会に上程し、どこの建築士事務所でその予算額となる経緯を説明し、承認を受けます。
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マンションの劣化診断 建築士事務所の手配で建物と各種設備の劣化の度合いを調査し、報告書の提出を受けることにより、修繕の優先順位を知ることができます。
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修繕設計 劣化診断の結果を基に、どの部分をどのような工法で修繕工事するかを建築士事務所が設計する。
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工事内容の検討 各部の工事費用が見えてくるので、修繕積立金額との兼ね合い、劣化の度合いを勘案して修繕工事の対象箇所を修繕委員会・理事会で決定する。
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業者を公募 建築士事務所で修繕設計の内容を業界新聞等に掲載して業者を公募し、修繕設計の内容で見積書の提出を求める。
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工事内容の検討 応募業者からは修繕設計に従って作成された見積書が提出されるが、業者によってはさらに提案工事の見積書も付加されることもある。修繕委員会で検討し、場合によっては数社から修正見積書の提出を受ける。
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業者を内定 見積書を提出した業者の中から、建築士事務所と相談し修繕委員会・理事会で決めた複数の業者にマンションに来館してもらってプレゼンを行うなどの後、修繕委員会・理事会で業者を内定する。
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総会を開催し承認 （臨時）総会で工事費予算、業者選定の理由を説明し、大規模修繕工事実施の承認をもらい、工事会社と管理組合で請負契約を締結する。
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住民説明会 区分所有者だけでなく賃借人等全ての入居者に工事期間中の注意点等を予め理解してもらう。
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工事開始 工事中は1～２週間に一度、工事業者と修繕委員、建築士事務所担当者で、工事の細部を決定するための打ち合わせ会を開催。
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（※工事監理 建築士事務所担当者が、工事が見積書どおりに適正に実施されているか定期的または抜き打ちで現場を検査する）
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工事完了検査 工事業者の現場監督、建築士事務所担当者、理事役員、修繕委員等で、足場を外す前に工事の完了状況を足場に上って巡回確認し、補正箇所があれば指摘し、再度工事してもらう。
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工事完了引き渡し
工事会社からは、竣工図書一式を受け取り、大切に保管しましょう。
その中には、工事中の写真の他、工事を実施した各部分ごとの『保証書』も入っています。保証書には夫々の施工部分によって、3年、5年、10年等の『保証期間』が記載されています。工事後の不具合は無償で補修してもらえるケースがありますので、後任の理事さんにしっかり引き継ぎ、保証期間内であることに気づかず、管理組合負担で修理することが無いようにしましょう！
なお、請負契約にもよりますが、工事完了後、経過年数に応じて工事業者と一緒に実施する『○年目点検』が1年目、3年目、5年目等あります。工事業者から連絡が無い場合もあり、その際は管理組合から連絡し、必ず一緒に点検を実施してもらい、保証期間内の不具合箇所が見つかった場合は無償で補修してもらいましょう。ご希望があれば当事務所でも立ち会いますので、ご相談ください。