１．外観劣化調査は、健康診断です。
現在のマンション各部の状況が分かると、修繕の優先順位が判明します。
調査した状況を長期修繕計画に反映させることで、費用を抑えて効率的にマンションを良好に保つことが可能となります。
①外壁、屋上の状況は？
タイルの剥がれや浮きを目視で調査します。窓枠と外壁の間のシーリング硬化は、室内への漏水につながります。
屋上も登って実際に目視調査します。防水シートが剝がれていると、暴風雨時にめくれが進み、最上階に漏水となることがあります。年に一度は屋上の状況を確認しましょう。
②給排水管の状況は？
配管の材質によって、劣化の速さが違います。竣工図書で確認しましょう。玄関わきのパイプスペースの扉を開けると、実際に配管の一部を確認できます。水道メーター周囲の給水配管は特に劣化が早いので要注意です。過去の修繕履歴と合わせて確認が必要です。
③各種設備の劣化は？
給水ポンプは本体のラベルで製造年を確認します。消防設備は、ポンプや自動火災報知設備、連結送水管、消火器等、点検報告書に製造年や推奨耐用年数、交換時期等が記載されています。ポンプ類は点検報告書のモーターの絶縁抵抗値が劣化の目安です。
④エレベーター
多くのマンションは日常的に発生する少額の故障部品や消耗品を無償で交換補給する「フルメンテナンス契約」ですが、最低限の消耗品のみ無償補給する「POG契約」のマンションもあり念のため確認しておきましょう。
年に一度の法定点検時の指摘項目に注意が必要です。